Recesia ako jedna z fáz realitného trhu má rôzne vplyvy na kúpne správanie klientov v rezidenčnom sektore. V závislosti od ich finančnej situácie, môžeme klientov rozdeliť do dvoch hlavných kategórií: tých, ktorí majú vlastné zdroje a tých, ktorí sú závislí na hypotékach.

Klient s vlastnými zdrojmi

Prvú skupinu tvoria klienti, ktorí majú dostupné vlastné zdroje na investovanie do nehnuteľností. Títo kupujúci často považujú recesiu za príležitosť. V čase, keď je dopyt po nehnuteľnostiach nízky, môžu využiť nižšie ceny a marketingové benefity, ktoré sú k dispozícii. Sú schopní nakupovať výhodne a bez potreby viazať sa hypotékou, čo im dáva väčšiu flexibilitu a rýchlosť pri rozhodovaní o nákupe.

Príklad:

Pán Novák, ktorý má vlastné zdroje, môže v čase recesie zakúpiť byt dobrej lokalite v centre mesta za cenu o 20 % nižšiu než pred recesiou. Nehnuteľnosť následne prenajme za cenu nájomného, ktoré obzvlášť v tomto období pravidelne stúpa. Počas zvýšenej inflácie a znížených cien nehnuteľností má peniaze bezpečne uložené v aktíve, ktoré mu naviac generuje pravidelný cashflow. O 5-10 rokov, v rastovej fáze trhu má možnosť nehnuteľnosť predať so ziskom a prostriedky využiť podľa vlastných predstáv alebo pokračovať v prenájme.

Klient závislý na hypotékach

Druhú skupinu tvoria klienti, ktorí sú závislí na hypotékach. V čase, keď sú hypotekárne úroky vysoké, títo klienti často odkladajú svoje rozhodnutia o nákupe (vzniká tak jav nazývaný odložený dopyt). Čakajú na lepšie podmienky - teda predovšetkým na pokles hypotekárnych úrokov.

Čo by sa však mohlo stať, keď úrokové sadzby klesnú? V období poklesu úrokových sadzieb by sme mohli byť svedkami masívneho uvoľnenia dopytu. To by mohlo mať aj ďalšie dôsledky. S masívnym dopytom pravdepodobne príde aj zvyšovanie cien. V trhovom prostredí, kde dopyt prevyšuje ponuku, totiž ceny stúpajú.

Preto je kľúčové, aby sa realitný investori pripravili na takúto situáciu. V období recesie je dôležité nielen poznať trh a jeho dynamiku, ale aj pochopiť rôzne typy klientov a ich reakcie na trhové podmienky.

Ak ako realitný investor dokážete predvídať realitný trh a poznáte správanie rôznych typov "zákazníkov", môžete sa lepšie pripraviť na budúci vývoj a využiť ich vo svoj prospech.

Príklad:

Pani Kováčová, ktorá nemá na kúpu nehnuteľnosti dostatok vlastných zdrojov a musela by teda využiť hypotéku, môže v čase vysokých úrokových sadzieb odkladať svoje rozhodnutie o kúpe bytu a čakať, kým úroky klesnú. Pozná ale cyklický vývoj realitného trhu a uvedomuje si aj možný dopat odloženého dopytu. S kúpou investičnej nehnuteľnosti preto nechce čakať, ani si v súčasnosti brať hypotéku a starať sa o nehnuteľnosť. Čo jej ostáva?

Ďalšia možnosť

Bezohľadu na to, či už vlastné zdroje máte alebo nie, znalosť špecifík realitného trhu vám ponúka "nespravodlivú" výhodu, ktorú môžete veľmi výhodne využiť vo svoj prospech. A vďaka investičnému crowdfundingu ani nepotrebujete kupovať vlastnú nehnuteľnosť.

Otázka pre členov Invest Clubu:

• —
  Čo by ste urobili so svojimi rezidenčnými nehnuteľnosťami, ak by sa dopyt po kúpe zastavil z dôvodu náhleho zvyšovania hypotekárnych úrokov? Ponáhľali sa s predajom aj za zľavnené ceny alebo zmenili zámer?

Ak sa chcete dozvedieť viac o príležitostiach na zmenu smeru investičného zámeru, prečítajte si o prispôsobivosti a pružnosti v crowdfundingu.