Ako môže byť zmena investičného zámeru z predaja na prenájom tým správnym krokom pre realitných investorov? Pri investovaní do nehnuteľností musíte byť vždy pripravený prispôsobiť svoje stratégie aktuálnym podmienkam na trhu. Jednou z takýchto zmien je čiastočná alebo úplná zmena investičného zámeru. Prečo?

Zmena situácie na realitnom trhu

Príčiny zmeny, aj forma zmeny sa môžu rôzniť, krátkodobý vývoj trhu nedokáže so 100 % presnosťou predpovedať žiaden odborník. O trhových cykloch sme napísali tento článok. Tu už len uvedieme, že zmena je každodennou súčasťou trhu.

A ak sa situácia na realitnom trhu zmení náhle, potrebujete byť pripravený reagovať pohotovo a pružne. Často krát nemáte veľa času na rozíjmanie. Investori aj realitní developeri su náchylní k tomu držať sa svojej pôvodnej stratégie a nepripustiť si fakt, že sa situácia zmenila "zo dňa na deň". Ak však chcú prežiť, musia robiť veci inak ako všetci okolo.

Prenájom namiesto predaja nehnuteľností

Zmena stratégie z kompletného predaja projektu na prenájom nehnuteľností môže znieť pritvrdo, no nie je výnimočná a prináša niekoľko výhod. A to najmä v období, keď trh prechádza rýchlymi zmenami.

Jedným z príkladov môže byť náhly nárast hypotekárnych úrokovov, ktoré spôsobia takmer okamžitú stagnáciu predaja nehnuteľností. To sa deje aj v súčasnosti. A ako sa prispôsobiť situácii, v ktorej developeri a investori nedokážu predávať nehnuteľnosti pre vysoké hypotekárne úroky? Jednou z účinných stratégií je ich prenájom. Hoci sa táto stratégia môže niekomu zdať až príliš odlišná od pôvodného zámeru, existuje hneď niekoľko dôvodov, prečo môže byť zmena investičného zámeru z predaja na prenájom výhodná. Pre investorov, developerov, ale aj pre konečných klientov:

1. Stabilný príjem, cash-flow: Prenájom nehnuteľností poskytuje stabilný príjem, ktorý môže pokryť náklady spojené s údržbou nehnuteľnosti a splátkami úrokou developera. Tento pravidelný príjem môže byť obzvlášť cenný v časoch výrazného spomalenia predaja nehnuteľností, kedy spoľahlivý príjem z prenájmov môže znamenať rozdiel medzi úspechom a neúspechom investičného projektu.
2. Dopyt na trhu existuje, len sa dočasne prejaví v inej podobe: V prostredí, kde vysoké úrokové sadzby spravili kúpu nehnuteľnosti nedostupnou pre mnohých ľudí je veľmi pravdepodobné, že dopyt po bývaní sa prejaví v podobe vyhľadávania nájomných nehnuteľností. Zmenou investičnej stratégie z predaja na prenájom môžu developeri uspokojiť túto rastúcu potrebu, udržiavať a dokonca postupne zvyšovať hodnotu svojich nehnuteľností.
3. Zvyšovanie hodnoty nehnuteľností (kapitálový rast): S postupom času sa hodnota nehnuteľností zvyčajne zvyšuje. Globálny index rastu cien nehnuteľností v rozvinutých krajinách hovorí o dlhodobom, medziročnom raste na úrovni 5-6 %. Trhy s nehnuteľnosťami v Strednej Európe prešli v posledných dvoch desaťročiach ešte rýchlejším rastom. Po vstupe mnohých krajín do Európskej únie medzi rokmi 2004 a 2007 došlo k výraznému zvýšeniu záujmu o nehnuteľnosti v týchto regiónoch, čo urýchlilo rast cien. Všeobecne platí, že v niektorých krajinách, ako je napríklad Česká republika alebo Slovensko, sa ceny nehnuteľností postupne zvyšovali až dvojciferným ročným rastom. Napríklad, podľa údajov Eurostatu, ceny nehnuteľností na Slovensku narástli medzi rokmi 2010 a 2020 o viac ako 90 %. Covidové obdobie medzi 2020-2022 pre neprirodzený rast 20 % ročne zámerne neuvádzame. Dôležitým poznaním je to, že držaním týchto nehnuteľností a ich prenájmom majú investori možnosť počkať s predajom na vhodný čas a predať tak za vyššiu cenu.
4. Flexibilita: Prenájom nehnuteľností poskytuje určitú úroveň flexibility. Keď sa trh zotaví a úrokové sadzby klesnú, prenajímaná nehnuteľnosť sa môže ľahko vrátiť k predaju, často za vyššiu hodnotu kvôli už spomenutému zhodnoteniu v čase, ktoré pri nehnuteľnostiach konzistentne narastá. A to bezohľadu na jednotlivé výkyvy na realitnom trhu.
5. Výhody pre nájomníkov - uspokojenie momentálnej potreby klientov: V časoch, kedy je náročné kúpiť nehnuteľnosť so zvyšenými hypotekárnymi úrokmi, je prenájom často dostupnejšou a menej rizikovou možnosťou pre jednotlivcov a rodiny. Je lepšie sa prispôsobiť dopytu, ako proti nemu bojovať.

Tieto dôvody opisujeme v kontexte dnešnej situácie na Slovenskom ale aj Českom realitnom trhu, ktorá je špecifická tým, že existuje silný dopyt po bývaní, avšak predaj kvôli vysokým hypotekárnym úrokom výrazne spomalil.

Čo robia realitní odborníci?

Developeri aj realitní investori sa často stretávajú s otázkou, či je správne meniť svoj investičný zámer na základe zmeny okolností. A odpoveď? Nuž, v rámci dynamického trhu s nehnuteľnosťami môže byť flexibilita nielen správnym, ale často aj nevyhnutným krokom.

Zmena investičného zámeru nie je znakom neschopnosti alebo nerozhodnosti. Naopak, je to ukážka prispôsobivosti a schopnosti vedenia reagovať na zmeny, ktoré sú nevyhnutným aspektom obchodovania s nehnuteľnosťami. Takéto flexibilné myslenie je základným kameňom úspechu profesionálnych developerov a investorov do nehnuteľností.

Na záver, hoci prechod z predaja na prenájom môže znieť ako náročná zmena, v skutočnosti otvára nové príležitosti pre developerov, investorov a aj nájomníkov. Môže vyriešiť situáciu okolo značne oslabeného predaja nehnuteľností, spôsobeného vysokými hypotekárnymi úrokmi, poskytnúť stabilný príjem pre investorov, podržať pre nich potenciálne lukratívnu investíciu, zabezpečiť bývanie pre ľudí a uspokojiť tým dopyt po bývaní. 

S týmito komplexnými výhodami pre všetky strany je táto stratégia hodná zváženia a nasledovania tých, ktorí sa v realitnom developerskom prostredí dobre orientujú.