Investovanie do nehnuteľností je často považované za jeden z najstabilnejších a najlukratívnejších typov investícií, pričom prenajímanie je jeho kľúčovou súčasťou. Mnohí začiatočníci si ale pred svojím prvým prenájmom neuvedomujú, že (aspoň spočiatku) nejde o pasívnu a bezrizikovú investíciu. Ak sa na cestu vydávate sami, čaká vás niekoľko nástrah. Poskytneme vám podrobný pohľad na obidve strany mince prenajímania nehnuteľností. S našimi informáciami sa budete môcť rozhodnúť, či je tento typ investície pre vás ten správny.

Ako funguje prenajímanie nehnuteľností?

Prenajímanie nehnuteľností funguje na princípe, že investor (prenajímateľ) poskytuje nájomníkovi používanie nehnuteľnosti výmenou za mesačné nájomné. Prenajímateľ je zodpovedný za údržbu a opravy nehnuteľnosti, zatiaľ čo nájomník je povinný platiť nájomné a dodržiavať podmienky nájomnej zmluvy.

Prenajímať môžete na dlhé, stredné, aj krátke obdobie. Pri tom krátkom sa často využívajú služby ako AirBnB, kde prenajímatelia cez online platformu ponúkajú nájomcom / turistom prenájom ich nehnuteľnosti na 1 noc až niekoľko týždňov.

TIP - Ku takýmto platformám sa viaže aj zaujímavá podnikateľská príležitosť – nájomná arbitráž.

V skratke, aby ste nehnuteľnosť ponúkali na krátkodobý prenájom, nemusíte ju vlastniť. S vlastníkom nehnuteľnosti sa môžete dohodnúť na prenajatí jeho nehnuteľnosti vám, za účelom ďalšieho prenájmu. Vy tak odvediete väčšinu práce spojenú s údržbou nehnuteľnosti (upratovaním) a získavaním a organizáciou nájomcov, za čo získate rozdiel medzi sumou (dlhodobého) nájmu, ktorú zaplatíte vlastníkovi a sumou akumulovaných krátkodobých nájmov, ktoré nájomcovia zaplatia vám.

Úspech prenajímania často závisí na správnom výbere nájomníkov a riadení vzťahu s nimi. Vyžaduje si to čas, zručnosti a trpezlivosť, ale ak sa to zvládne správne, môže prenajímanie priniesť stabilný a predvídateľný príjem. Kľúčové je tiež správne stanovenie ceny nájomného, ktorá pokryje všetky náklady spojené s nehnuteľnosťou a zároveň je pre nájomníka prijateľná. Výber správnej nehnuteľnosti, ktorá je atraktívna pre potenciálnych nájomníkov, je ďalším kritickým faktorom úspechu.

Výhody a úskalia prenajímania nehnuteľností

Jednou z najatraktívnejších výhod prenajímania nehnuteľností je možnosť získať pravidelný príjem. Ak nájomníci pravidelne platia svoje nájomné, môžete očakávať stabilný mesačný príjem. Ten láka investorov najmä v porovnaní s inými typmi investícií, ktoré môžu byť volatilné a nepredvídateľné.  Tieto výhody však vyvažuje potreba veľkej počiatočnej investície – pokiaľ nehnuteľnosť nezískate dedením alebo darom. Nedostatok vlastných zdrojov možno vyriešiť pôžičkou.

V tomto prípade ale nezabudnite počítať výdavky s ňou spojené (úroky, poistenie, administratíva). A vopred stojí za to upozorniť, že vaše nové príjmy z prenájmu nebudú postačovať na splácanie úveru a ostatných nákladov, ktoré popisujeme nižšie.

Okrem príjmu z nájomného môže nehnuteľnosť priniesť aj kapitálový rast. To znamená, že hodnota vašej nehnuteľnosti sa môže časom zvýšiť. Aj keď to nie je garantované, dlhodobé trendy na trhu s nehnuteľnosťami vo väčšine prípadov ukazujú na rast hodnoty. Práve toto kapitálové zhodnotenie často motivuje investorov ku kúpe aj v prípade, že daná nehnuteľnosť negeneruje dostatočný cashflow. Podrobnejšie to vysvetľujeme v tomto článku.

V porovnaní s niektorými krajinami (menovite USA) Slovensko v daňových výhodách v oblasti nehnuteľností zaostáva. Avšak, fyzické aj právnické osoby so zdaniteľnými výnosmi z prenájmu si od nich môžu odpočítať náklady na dosiahnutie a udržanie týchto príjmov.

V prípade právnickej osoby môže ešte „zamiešať karty“ DPH – tá však predstavuje výhodu len v prípade, že ide o prenájom nehnuteľnosti ako ubytovacie služby (penzión, hotel), nakoľko prenájom bytov, apartmánov a rodinných domov na bývanie je od DPH oslobodené. V opačnom prípade je možné znížiť kúpnu cenu nehnuteľnosti o uplatnenú DPH, ktorú následne „vrátite“ štátu odvádzaním DPH z poskytovaných ubytovacích služieb.

Inými slovami, ste pánom svojej nehnuteľnosti. Môžete sa rozhodnúť, kedy a ako ju chcete vylepšiť, koho do nej prenajať a kedy ju chcete predať. Táto kontrola je často obmedzená pri iných typoch investícií.

Diverzifikácia

Ak s prenájmom začínate, je veľmi pravdepodobné, že diverzifikácia medzi viacero nehnuteľností bude pre kapitálové a časový dôvody nemožná. Toto môžete zlepšiť časom, postupným priberaním ďalších investičných nehnuteľností. Aj tak ale už teraz nezabudnite na diverzifikáciu do rôznych druhov aktív, rozhodne neodporúčame vložiť do vašej prvej nájomnej nehnuteľnosti všetky voľné prostriedky.

Najskôr si vytvorte dostatočnú finančnú rezervu pre vás a vašu rodinu pre prípad výpadku príjmu, následne nezabudnite aj na iné pasívne zdroje príjmu, ako napríklad akcie s vyplácaním dividend alebo realitný crowdfunding.

Nezabudnite ani na finančnú rezervu, ktorú bude potrebovať vami prenajímaná nehnuteľnosť. Do tej zarátajte náklady spojené s prevádzku a údržbou nehnuteľností (zariadenie, drobné opravy, kúpa a výmeny spotrebičov, zariadenia a pod.), vrátane nákladov na financovanie kúpy nehnuteľnosti pokiaľ ju obstarali na úver, dane z nehnuteľností a iných miestnych poplatkov a daní, poistenie ako aj náklady na energie pokiaľ nie je nehnuteľnosť aktuálne prenajímaná. Vytopená kúpeľňa je váš problém aj v prípade, že ste ju nevytopili.

Prenajímať nehnuteľnosť nie je pre vás, ak:

Nemáte čas alebo záujem o manažment

Vlastnenie a prenajímanie nehnuteľností vyžaduje čas a úsilie. Ak sa nechcete starať o údržbu, upratovanie, vybavovať opravy, komunikovať s nájomníkmi a riešiť ich problémy, môže byť prenájom pre vás náročný. Ak sa rozhodnete tieto úlohy niekomu zveriť, zarátajte do celkových výdavkov aj jeho províziu.

Nemôžete si dovoliť riziko neobsadenosti

Ak je vaša nehnuteľnosť dlhodobo neobsadená, nebudete získavať príjem z nájomného. Aj tak však budete musieť pokryť všetky náklady spojené s nehnuteľnosťou. Ak nemáte dostatočné finančné rezervy na pokrytie týchto nákladov, môže to byť pre vás finančne zničujúce. Obzvlášť to platí v prípade ak ste si obstarali nehnuteľnosť na úver a musíte platiť pravidelné mesačné splátky.

Bojíte sa rizika neplatiacich nájomníkov a poškodenia majetku

Aj keď správny screening nájomníkov môže minimalizovať toto riziko, stále existuje možnosť, že sa stretnete s nájomníkom, ktorý neplatí nájomné alebo poškodí vašu nehnuteľnosť.

Nechcete riskovať finančné a trhové neistoty

Hodnota nehnuteľností môže klesať aj rásť. Ak sa obávate potenciálnych výkyvov na trhu s nehnuteľnosťami, prenájom môže byť pre vás príliš rizikový. Tieto obavy vás však nemusia strašiť z dlhodobého hľadiska. Z toho totiž hodnota nehnuteľností vždy rástla.

Nie ste pripravení na právne a regulačné zmeny

Zákony týkajúce sa prenajímania a vlastnenia nehnuteľností sa môžu meniť a tieto zmeny môžu mať vplyv na vašu schopnosť získavať príjem z prenajímania. Toto sa týka aj daňových zmien a potreby viesť daňovú evidenciu pre podávanie daňových priznaní k dani z príjmu.

Ak chcete prenajímať, pozor na:

• —
  Dobré nájomné zmluvy: Zabezpečte, aby ste mali jasné nájomné zmluvy, ktoré ochránia vaše záujmy.
• —
  Dôkladné overovanie nájomníkov: Skontrolujte referencie a finančnú situáciu potenciálnych nájomníkov, aby ste minimalizovali riziko neplatiacich nájomníkov alebo poškodenia majetku.
• —
  Diverzifikácia portfólia: Neinvestujte všetky svoje peniaze do jednej nehnuteľnosti. Diverzifikácia vám môže pomôcť zvládnuť výkyvy na trhu s nehnuteľnosťami.
• —
  Monitorovanie trhových trendov a právnych zmien: Buďte v obraze o tom, ako sa menia ceny nehnuteľností vo vašej oblasti a aké nové zákony alebo regulácie môžu ovplyvniť vaše prenajímanie.
• —
  Dostatočnú finančnú rezervu: Máte dostatok peňazí na pokrytie nákladov v prípade neobsadenosti nehnuteľnosti alebo neplatiacich nájomníkov? Ak nie, môžete sa ocitnúť v finančných ťažkostiach.
• —
  Poistenie nehnuteľnosti: Zvážte, čo potrebujete a za čo si zbytočne priplatíte.
• —
  Daňovú evidenciu: Ak v nej nie ste „doma“, pozor na pokuty a komplikácie.

TIP: Vytvorte si finančnú rezervu pre všetko, čo sa môže pokaziť

Áno, aj viac vecí naraz. Pre stratu príjmu či zdravia, pre neplatiaceho nájomníka, pre pokazené spotrebiče, aj pre zdvihnutie daní či fondu opráv (napríklad, ak väčšina vlastníkov v bytovom dome odsúhlasí zateplenie priestorov). A keď kúpite druhú nehnuteľnosť, vytvorte si tieto rezervy aj pre ňu. Možno sa vám to bude zdať prehnané, ale keď (nie ak) prídu problémy, budete pripravení a nezasypú vás. V budúcnosti s rastom portfólia môžete rezervu postupne znižovať (pre každú novú nehnuteľnosť neodložíte 100 % rezervy, ale napr. 90 %).

Pomôžu vám praktické tipy

Pri návrhu nájomných zmlúv (obzvlášť tých prvých) požiadajte o pomoc odborníka. Uistite sa, že majú dôkladne stanovené podmienky - chránia vaše záujmy. Tie nezabudnite vopred odkomunikovať nájomcom. Nie je vo Vašom záujme mať v dome nespokojného nájomníka, ktorý sa cíti oklamaný. Aj keby bolo pochybenie na jeho strane.

Nájomníkov si vopred dôkladne overte.

Aj keď sa diverzifikácia portfólia často spomína v súvislosti s minimalizovaním rizík, neuponáhľajte sa. Ak ide o váš prvý projekt, sústreďte naň všetku svoju pozornosť a čas. Keď bude jej fungovanie čo najviac zautomatizované a zabehnuté, posuniete sa na ďalšiu skúsenejší a sústredenejší. Na diverzifikáciu portfólia nehnuteľností bude čas neskôr. Ak vám to však ponáhľa, môžete diverzifikovať s crowdfundingom.

Skvelou výhodou je možnosť využiť kreativitu. Pestré riešenia vytvorenia a pridania hodnoty k ponúkanej nehnuteľnosti robia z nehnuteľností odvetvie vhodné aj pre kreatívnych ľudí a odmeňujú tých s unikátnymi nápadmi. Zároveň ale nemusíte vymyslieť koleso na to, aby ste tu uspeli.

Prečítajte si o tých najúspešnejších realitných investoroch a ich radách.

Výber správnej nehnuteľnosti

Vyberanie správnej nehnuteľnosti je jedným z najdôležitejších aspektov investovania do prenajímania. Zamerajte sa na lokalitu - nehnuteľnosti v atraktívnych oblastiach s dobrou infraštruktúrou, školami a možnosťami zamestnania sú často viac žiadané. Pred kúpou nehnuteľnosti skontrolujte jej stav, prípadné náklady na opravy a údržbu. Dobre si preštudujte trh, porovnajte ceny a zhodnoťte potenciál nehnuteľnosti na príjem z prenájmu.

Správa nehnuteľnosti a výber nájomníkov

Ak máte možnosť, zvážte najatie správcu nehnuteľnosti, ktorý môže za vás riešiť bežné problémy, ako sú opravy a údržba, a pomôže vám pri výbere a správe nájomníkov. Dôkladné overovanie nájomníkov je kľúčové. Skontrolujte ich finančnú solventnosť, referencie a minulé skúsenosti s prenájmom. Buďte komunikatívni a od začiatku si s nájomníkmi budujte dobrý, ale profesionálny vzťah.

Finančné plánovanie a manažment rizika

Vytvorte si podrobný finančný plán, ktorý zohľadňuje všetky náklady spojené s vlastníctvom a prenájmom nehnuteľnosti. Zahrňte tu náklady na údržbu a opravy, dane, poistky, hypotéku, a tiež potenciálnu stratu príjmu v prípade, že by bola nehnuteľnosť dočasne neobsadená. Máte dostatočné finančné rezervy na pokrytie týchto nákladov? Diverzifikácia portfólia môže tiež pomôcť zmierniť riziko.

Odporúčanie na záver

Investovanie do prenajímania nehnuteľností môže byť lukratívna stratégia, ponúkajúca pravidelný príjem, zhodnotenie kapitálu, daňové výhody a možnosť diverzifikácie portfólia. Avšak, tak ako každá investícia, aj táto so sebou prináša riziká a vyžaduje starostlivé plánovanie a riadenie. Úspech v tejto oblasti závisí na dôkladnom výbere nehnuteľnosti, výbere a správe nájomníkov, finančnom plánovaní a schopnosti zvládať rôzne trhové výkyvy.

Ak sa rozhodnete prenajímať, vytvorte si najskôr dostatočnú finančnú rezervu a vopred rátajte s tým, že sa niečo pokazí. Vaša schopnosť predvídať a efektívne riešiť vzniknuté problémy vám pomôže uspieť v tomto odvetví.