Kúpa nehnuteľnosti za účelom prenájmu patrí medzi najstaršie a najznámejšie investičné stratégie. Dá sa na prenájme zarobiť aj dnes? Ako si ukážeme v článku, určite áno. Či je táto stratégia vhodná pre vás a kedy je na ňu vhodný čas, záleží od viacerých faktorov.

Realitný trh a jeho cykly

V súčasnosti je na trhu cítiť neistotu. Viaceré médiá informujú o zastavení rastu cien nehnuteľností, spomalení predaja a ďalších negatívnych okolnostiach. Mnohí vlastníci teda zvažujú predať ich nehnuteľnosť skôr, než ceny klesnú ešte nižšie. Prečo ale investor takto rozmýšľať nesmie?

Situácia na trhu nie je stála, vplyvom mnohých premenných (činiteľov) sa ceny na realitnom trhu vyvíjajú v cykloch. Názory odborníkov na ich počet a názvy sa môžu líšiť, podľa všeobecne uznávanej teórie rozlišujeme 4 základné časti realitného cyklu:

• —
  Zotavenie (po úpadku),
• —
  rozpínanie (expanzia / rast),
• —
  vrchol a
• —
  úpadok (recesia).

Dôvodov je mnoho - od cien hypoték, cez náladu a špekulantov na trhu, až po celkovú ekonomickú situáciu. Kľúčové ale je, že zo stredno až dlhodobého hľadiska (5-30 rokov) hodnota nehnuteľností stále rastie.

Prečo je to tak?

Hlavným faktorom, ktorý poháňa krivku dopytu po bývaní, je populačná krivka. Na tú nadväzuje aj celkový rast ekonomiky, podporený pokračujúcou globalizáciou trhu.

Ako rozmýšľa profesionálny investor?

Pri výbere optimálnej stratégie investor zvažuje svoju ekonomickú situáciu, aj situáciu na trhu. Jej voľba teda záleží najmä od toho, v ktorej časti tohto cyklu sa trh s nehnuteľnosťami práve nachádza a kam smeruje v najbližšej budúcnosti.

Finančné rozhodnutia robí väčšinou v rozpore s väčšinou trhu. Pri poklese nakúpi za lacnejšie a drží. Následne v rastovej fáze so ziskom predá.

Zhrňme si to. Základom je investičnú nehnuteľnosť získať – s výnimkou developerov je výhodnejšie kúpiť. Ak investor nemôže alebo nechce vlastniť celú nehnuteľnosť, môže získať čiastočný podiel sindikáciou (spojením) s inými investormi, či priamo vďaka crowdfundingu.

Následne hľadá spôsob, ako svoju investíciu zhodnotiť. Tu má možnosť zhodnotenie vynútiť („forced appreciation“) napríklad rekonštrukciou, šikovnou zmenou využitia, či inak pridať hodnotu (poskytnúť dodatočnú službu a podobne).

Každý investor chce hodnotu pri najmenšom udržať a zo svojej investície profitovať. V závislosti od toho, v ktorej časti cyklu sa trh nachádza, ju môže predať ihneď, vyčkávať na rast jej trhovej hodnoty alebo generovať pravidelný príjem (cashflow). V ideálnom prípade, ak nie je vhodná doba na predaj, nájde investor spôsob, ako spojiť zhodnotenie s pravidelným príjmom.

Investor tak stojí pred rozhodnutím, či je vhodný čas profitovať krátkodobo, predajom nehnuteľnosti, alebo profitovať dlhodobo – držať a prenajímať. Prenajímať môže takpovediac „donekonečna“, ak hľadá trvalý pasívny príjem alebo buduje generačné bohatstvo. Tento spôsob najčastejšie využívajú investori s dostatočným majetkom na to, aby zo samotného cashflowu nie len vyžili, ale dosiahli aj dodatočne zhodnocovali svoje portfólio. Táto stratégia je totiž najmenej kolísajúca, ale buď stojí čas, ktorý zaberie správa majetku alebo časť zisku, ktorú zaplatí správcovi majetku.

Ďalšou možnosťou je dočasný prenájom, kým v spomínanom cykle nastane čas vhodný na predaj.

Súčasná situácia

Momentálne sa trh nachádza na hranici úpadku, ktorý zrejme prebehne počas roka 2023. Spomaľuje sa rast cien a predlžuje sa priemerná doba predaja nehnuteľností. Podľa Filipa Žoldáka, partnera realitnej kancelárie Herrys, „kým pred rokom to bolo nejakých 39 dní, pokiaľ sa predala nehnuteľnosť na bratislavskom realitnom trhu, tak dnes je to cca 64 dní.“

Ako dlho bude ktorá časť trvať, nedokáže 100 % predpovedať nikto. Úpadok spôsobený neštandardne rýchlym rastom cien nehnuteľností počas pandémie indikuje krátkodobú korekciu cien. Nestabilná geopolitická situácia by však mohla viesť aj k dlhšiemu obdobiu poklesu.

Už vieme, že na prahu úpadku nie je správne nehnuteľnosti predávať za minimálne marže, ale počkať na novú expanziu trhu, ktorá spravidla príde v rozmedzí 2 až 7 rokov. Trpezlivý investor sa tak nachádza v situácii, kedy čaká na vhodný moment predaja. Zatiaľ svoj kapitál zhodnotí prenájmom a následne aj kapitálovým rastom, ktorý prinesie najbližšia expanzia.

Ako to môžete využiť Vy?

Ako sme si ukázali, na zmenách cyklu je možné priamo profitovať – stavať, či kupovať pri poklese (ideálne na dne) a predávať v čase expanzie (ideálne na vrchole). Rovnako je však možné pri zmene aj stratiť.

Podobne ako na burze, keď graf klesá, mnohých strach tlačí pozíciu zavrieť. Menej skúsených vlastníkov pripraví o „všetko“ tým, že ich donúti predať v strate „kým je čas“. Tí otrlejší však vedia, že sa cyklus časom obráti a práve na to čakajú. Počas expanzie potom predajú „s vysokohorskou prirážkou“.

Ak ku nim chcete patriť aj Vy, no nevlastníte vhodnú nehnuteľnosť, s nami môžete profitovať na prenájme nehnuteľností bez starostí a poplatkov. Ponúkame Vám pravidelnú výplatu každý mesiac, aj zhodnotenie kapitálovým rastom v strednodobom horizonte. Zabezpečte svoju investíciu až na 6 rokov a v najbližšej expanzii zhodnotíte Váš vklad. Prvú mesačnú výplatu môžete mať už budúci mesiac.