Koncom mája tohto roka schválil parlament zákon, ktorý má prispieť k výstavbe nájomných bytov s regulovanou výškou nájomného so zárukou dlhodobého bývania. Hoci má takýto typ bývania veľa výhod, objavuje sa pri ňom zásadná otázka: Má skutočne potenciál zmeniť zaužívaný „stereotyp“ o potrebe bývania vo vlastnom?

Slovensko výrazne zaostáva

Nájomné byty sú v súčasnosti veľmi obľúbené. Podľa informácií z roku 2020 bol v krajinách Európskej únie priemerný podiel prenajatých a vlastnených bytov v pomere 30:70. Na čele rebríčka sa umiestnilo Nemecko so 49,5 % nájomných bytov, zatiaľ čo Slovensko skončilo predposledné, so 7,7 % nájomných bytov. Pre lepšiu predstavu, v Česku to bolo približne 21 % a v Rakúsku takmer 44 %.

Slováci sú vraj zvyknutí vlastniť, avšak „keby nedošlo k odpredaju štátnych bytov (1989 privatizácia štátneho bytového fondu), nájomné bývanie na Slovensku by bolo na úrovni ostatných štátov EU,“ hovorí Ing. Ladislava Cengelová, generálna riaditeľka sekcie bytovej politiky a mestského rozvoja, Ministerstva dopravy a výstavby SR.

Ekonomická realita môže podľa nej mnohých vlastníkov dotlačiť ku zmene. Vydávať viac než 40 % čistých príjmov domácnosti náklady spojené s bývaním, vrátane splátok úverov, je mimoriadne ohrozujúce – bez finančných rezerv môže už aj strata príjmu na 2 mesiace spôsobiť neschopnosť splácať hypotéku. V prípade nájomného bývania je táto situácia riešiteľná rýchlejšie a ľahšie. Nájomcovi taktiež odpadajú viaceré starosti s údržbou bytu.

Podľa Ing. Cengelovej je dôležitá aj zmena mentálneho obrazu nájomného bývania v hlavách Slovákov. „Nejde o bývanie pre vylúčené skupiny obyvateľstva, ubytovacie domy a sociálne nájomné byty sú dnes krásne byty so štandardom 21. storočia,“ povedala v podcaste Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. „V zahraničí je táto forma bývania absolútne bežná, napríklad v Nemecku 50 % Nemcov býva v nájomnom bývaní,“  dodáva.

Kto sa stará o potreby nájomcov?

Starostlivosť v oblasti nájomného bývania majú na starosti mestá a obce, nie štát. Výstavba nájomných bytov mala preto v posledných rokoch skôr klesajúcu tendenciu. Medzi rokmi 2009 a 2016 sa podiel dokončených nájomných bytov z celkového počtu dokončených bytov znížil z 12,24 % (2 305 dokončených bytov) na len 2,29 % (359 dokončených bytov).

Tento problém má vyriešiť nový zákon, najmä vďaka regulovanej cene, ktorá by mala byť o 30 % nižšia oproti komerčnému bývaniu. Presná suma zatiaľ známa nie je, no regulované nájomné sa má každý rok prepočítať na základe inflácie.

Situácia je v súčasnosti podľa odborníkov kritická. Aj z dôsledku dlhodobého nedostatku bytov podľa Eurostat býva až 65,2 % ľudí vo veku od 18 do 34 rokov stále so svojimi rodičmi, pričom priemer v EÚ je 49,5 %. Situáciu v oblasti komerčného prenájmu bytov zhoršila aj vojna na Ukrajine a príliv utečencov z tejto krajiny a to predovšetkým vo veľkých mestách, kde ponuka poklesla o polovicu a ceny v niektorých segmentoch vzrástli takmer o štvrtinu.

Tým, ktorí si ho nemôžu dovoliť, má pomôcť štát

Súčasný systém podpory obstarávania nájomného bývania je odstupňovaný podľa cieľových sociálnych skupín.

1. Poskytovanie dotácií a úverov pre samosprávy – pre tých najzraniteľnejších do výšky 3x životného minima.
2. Úveru samosprávam od Štátneho fondu rozvoja bývania.
3. Relatívne nové úvery na obstarávanie nájomných bytov pre právnické osoby.

Stále však ide o podporu nájomného bývania pre tých, ktorí si ho nedokážu zabezpečiť vlastnými silami. Prostriedky zo Štátneho fondu rozvoja bývania v minulosti smerovali najmä do menších obcí. Dnes už rastie dopyt aj zo strany väčších samospráv a krajských miest ako Bratislava, Žilina či Prešov. A to aj vďaka navýšeniu limitov obstarávacích nákladov.

„Za účelom migrácie pracovnej sily vznikol nový účel podpory zo ŠFRB, ubytovací dom. S tým sa ešte samosprávy a súkromný sektor len oboznamujú, nakoľko v týchto ubytovacích domoch môžu byť ubytované osoby aj bez obmedzenia príjmu, teda hasiči, policajti, lekári, zdravotné sestry a iné osoby, ktorých príjem prekračuje 5-násobok životného minima.“ – Ing. Tomáš Lamprecht, generálny riaditeľ Štátneho fondu rozvoja bývania.

Má nájomné bývanie potenciál?

Nájomné bývanie vyzerá na prvý pohľad ako skvelé riešenie najmä pre osoby, ktoré si nemôžu dovoliť klasické komerčné bývanie. Pri nahliadnutí do zákona sa však objavujú dva väčšie problémy.

Prvým je platenie nájomného. Od podnájomníkov bude štát vyžadovať, aby zaplatili nájomné na 3 až 6 mesiacov dopredu. To si osoby s ťažšími životnými podmienkami s veľkou pravdepodobnosťou nebudú môcť dovoliť, a to ani v prípade, že nájomné bude nižšie.

Druhým problémom alebo rizikom je, že byty sa majú stavať s 5-percentou DPH. Znížená sadzba sa má uplatňovať na dodanie stavby, vrátane stavebného pozemku, ktorá bude spĺňať podmienky štátom podporovaného nájomného bývania. Takisto na obnovu a prestavbu týchto bytov. Tento fakt by mohol vytvoriť nerovnováhu na trhu.

Čo to znamená pre investora?

Na základe investičnej zmluvy so štátom má investičný fond povinnosť prevádzkovať bytový fond po dobu najmenej 25 rokov. Po tomto období ho môže odpredať, no nie do súkromného vlastníctva nájomníkom, ale len ďalšiemu investičnému fondu s licenciou. Štát tak predchádza riziku, že by nový majiteľ nájomníkov vysťahoval a byty rozpredal.

Samostatný realitný investor nemá možnosť investovať do štátneho nájomného bývania. Spomínané regulované bývanie naviac znamená, že nájomné pri štátnom nájomnom byte bude pod hladinou trhu. Na trhu možno nájsť niekoľko investičných príležitostí do nehnuteľností určených na komerčné nájomné bývanie alebo komerčný prenájom kancelárskych priestorov. Tu sa však výnos dlhodobo pohybuje niekde medzi 2-3 %. Pod hladinou dlhoročnej inflácie na druhej strane v posledných dvoch rokoch vyššie ako sadzby na termínovaných vkladoch v bankách na 2 a viac rokov (po náraste dosiahli sadzby v júni tohto roku v priemere 1 %). Ak hľadáte lepšiu alternatívu, prečítajte si náš článok na túto tému.