V našej druhej prípadovej štúdii rozoberieme výberový proces investora. Ako si vybrať tú správnu investíciu pre Vás? Za príklad sme použili investičný projekt Ružová, financovaný cez našu platformu. Ako tento projekt obstál v porovnaní s rôznymi investičnými príležitosťami?

Čísla na prvom mieste

V projekte Ružová mali investori príležitosť zhodnotiť celkovo 607 057 EUR v štyroch kampaniach s úrokom od 12,1 % do 13,28 % ročne. Teda vo všetkých prípadoch viac ako 1 % mesačne, čo je na realitnom trhu takmer nevídané zhodnotenie.

Porovnajme to s alternatívami:

• —
  REIT podľa údajov z Cohen & Steers zarobilo investorom v priemere (za 15 rokov) 10,6 % ročne.
• —
  Oportunistické realitné fondy (zamerané na príležitosti s vyšším rizikom) dosiahli 9,8 % ročne.

Aktívne spravované fondy a iné investičné prostriedky taktiež znižujú čistý výnos investora o poplatky za správu. Každý predsa chce byť za svoju prácu odmenený. Pri výbere investičnej stratégie nezabudnite zohľadniť výšku poplatkov za správu a sprostredkovanie investície.

Investície s minimálnymi nákladmi možno nájsť aj mimo realitný trh – v indexových fondoch. Zrejme najznámejším indexovým fondom na svete je S&P 500. Ten na základe 50 ročného priemeru zhodnotil investorom ich investície o 11,17 % ročne.

Investičný projekt Ružová prekonal všetky alternatívy. A to stále so zabezpečením samotnej investície nehnuteľnosťou!

Čo umožňuje vlastníkovi projektu vyplácať tak vysoké výnosy?

Crowdfunding je výnimočne vhodný pre malé projekty (akým bol aj projekt Ružová), kde je kľúčová schopnosť jednať rýchlo. Čakať na financovanie bankou 3 až 6 mesiacov by veľmi pravdepodobne znamenalo stratu príležitosti. Nehnuteľnosť by skrátka kúpil niekto iný.

Vďaka crowdfundingu sa vlastník projektu dostane k finančným prostriedkom v priebehu niekoľkých týždňov za pevne stanovený výnos pre investorov a sprostredkovateľský poplatok. Oba sú dohodnuté ešte pred začiatkom kampane a sú jedinými výdavkami na získanie financovania cez platformu Invest in Slovakia.

Hromadné financovanie (crowdfunding) umožňuje lepšie prispôsobiť peňažné toky samotnému projektu. Vlastník má podľa potrieb projektu na výber z výplaty priebežne alebo po kompletnom predaji, priebežnej výplaty len úroku alebo výplaty úroku aj s istinou. Vo všeobecnosti, čím dlhšie ste ochotní počkať si na výplatu, tým vyššiu výplatu môžete dosiahnuť.

Vlastník projektu Ružová prešiel v posledných dvoch kampaniach k vyplácaniu výnosov na konci investičného obdobia a bol tak schopný ponúknuť vyšší celkový výnos.

Ako si vybrať ten správny projekt?

Nie vždy je možné nájsť všetky výhody v jednom projekte. Stanovte si, ktoré parametre sú pre vás kľúčové. Následne si môžete vybrať investíciu, ktorá ich spĺňa všetky, čo najviac, či tie najdôležitejšie pre Vás.

Či už pre Vás hrá kľúčovú rolu čas, výška výnosu, bezpečie (napríklad v podobe nízkeho LTV - vysvetlené nižšie), prínos pre spoločnosť a planétu (zelené, eko, low-cost bývanie), prehľadnosť investície či schopnosť investovať so známymi, crowdfunding Vám ponúka riešenie.

Je hromadné investovanie bezpečné?

Pokiaľ ide o nehnuteľnosti, investorov – začiatočníkov často zbytočne straší, že projekt vlastní firma bez histórie“. V realitnom sektore je úplne bežné, že vlastník (developer) projektu financuje a žiada o financovanie projektu cez tzv. “SPV” (Special Purpose Vehicle), teda cez novo založenú spoločnosť vytvorenú výlučne pre jeden konkrétny projekt. Nepovažuje sa to za šedú taktiku, ani nie je nutné ihneď predpokladať nekalý zámer “zmiznúť s peniazmi”.

Daná spoločnosť je vytvorená so zámerom zjednodušenia finančnej štruktúry a teda aj kontroly a prehľadnosti finančných tokov – čo je rozhodne dobrá vec. Chceme predsa, aby sme mali my a predovšetkým vlastník jasný prehľad o finančných aktívach a záväzkoch, nie? Aj pri použití tohto spôsobu je predmetná nehnuteľnosť vlastnená firmou, ktorá žiada o financovanie – o tom sa samozrejme uistíme v našej due diligence – hĺbkovej analýze projektu, aj vlastníka. Dlžník nám za týmto účelom dokladá doterajšie výsledky a predchádzajúce ukončené projekty, dôkazy o ich úspešnosti a tiež obchodný plán nového projektu.

V neposlednom rade posudzujeme spomínanú nehnuteľnosť, ktorou dlžník ručí. Tu vo všeobecnosti platí pravidlo, že čím menšia je hodnota ukazateľa LTV (loan to value, teda hodnota dlhu vydelená hodnotou nehnuteľnosti), tým ľahšie je vlastník schopný v prípade akýchkoľvek problémov nehnuteľnosť predať a z týchto prostriedkov vyplatiť všetky svoje záväzky. Pri projektoch s viacerými investičnými kampaňami sa LTV mení v čase.

LTV projektu Ružová

V prípade kampaní projektu Ružová to bolo takto:

• —
  V 1. kampani zainvestované 227 000 EUR, hodnota nehnuteľnosti 321 000 EUR, teda LTV 71 %.
• —
  V 2. kampani zainvestované 204 000 EUR, hodnota nehnuteľnosti 550 000 EUR, teda LTV 78 %.(sčítame zainvestované v 1. a 2. kampani a celú sumu vydelíme hodnotou = 431 / 550)
• —
  V 3. kampani zainvestované 73 000 EUR, hodnota nehnuteľnosti 630,000 EUR, teda LTV 80 %.
• —
  V 4. kampani zainvestované 103 000 EUR, hodnota nehnuteľnosti 750 000 EUR, LTV 81 %.

Vyššia hodnota na záver projektu nepredstavuje problém, nakoľko ide o projekt tesne pred dokončením, blízko predaja. Ako taký už eliminoval väčšinu potentiálnych rizík (komplikácie pri výstavbe a povoleniach, atď.) a neohrozujú ho ani dlhodobé fluktuácie trhu.

Pre príklad, počas celosvetovej krízy v roku 2008 došlo na Slovensku počas 6 rokov k celkovému poklesu priemerných cien za m2 o menej než 20 % (zdroj: NBS).

Vybudujte si odolné portfólio

Na odolné portfólio sa môžete spoľahnúť v rôznych trhových situáciách. Znesie zásah bez väčších otrasov (poklesov), či dokonca v turbulentných časoch stále dosiahne zhodnotenie.

Či už svoje portfólio ešte len budujete alebo hľadáte možnosť diverzifikácie, či zabezpečenie v obave z negatívneho vývoja trhu v budúcnosti, vyberte nasledovné:

• —
  Nízke poplatky (neinvestujte tam, kde najskôr zarobí správca, až po ňom Vy).
• —
  Zrozumiteľnosť (investujte do toho, čomu rozumiete).
• —
  Diverzifikujte (výkyvy na konktérnych trhoch ovplyvnia vaše portfólio tým viac, čím väčšiu časť prostriedkov máte v produktoch na danom trhu. Turbulenciám sa vyhnete tak, že prostriedky rozložíte naprieč rôznymi odvetviami).

Keď už ste si vybrali odvetvie trhu, je čas na výber krajiny. Krajiny strednej Európy sú si v tomto viac-menej podobné, čo sa týka ekonomickej situácie, aj stavu stavebného priemyslu. V celom regióne dominuje súkromné vlastníctvo nehnuteľností (85-90 % je kúpených, len malá časť je v prenájme). V porovnaní s Rakúskom, kde je 50 % v súkromnou vlastníctve a 40 % v nájme. Rozdiel spôsobuje okrem „kultúrnej zvyklosti vlastniť“ najmä fakt, že „u nás“ štát, ani obce nestavajú nájomné byty a teda dopyt uspokojuje len súkromný sektor.

Od zvyšku Slovenska sa v tomto oddeľuje Bratislava, kde 40 % trhu tvoria investičné byty určené na prenájom a ceny prejavujú prvé známky stagnácie.

Na zvyšku Slovenska, najmä v krajských mestách a ich okolí (Poprad, Prešov, Zvolen, Nitra) ceny aj naďalej pokračujú v raste. Rast sa v poslednom období mierne spomalil, avšak ešte stále situácia na trhu naznačuje rast. Ponuka bytov a bývania celkovo stále nenasýtila dopyt, hypotekárne sadzby sú stále relatívne nízke a rovnako aj nezamestnanosť je stále nízka. Investori sa na Slovensku teda stále môžu  tešiť zhodnoteniu s nízkym rizikom.

Ceny nehnuteľností u nás stále rastú aj keď miernejším tempom, je tu teda stále priestor na čo najnižšie znehodnotenie voľných finančných prostriedkov, resp. oproti inflácii ešte stále malý zisk (blízko nuly, mierne nad nulou) pričom miera rizika vzhľadom na existenciu nehnuteľnosti ako zabezpečovacieho prostriedku je v porovnaní s ostatnými oblasťami investovania stále najnižšia.