Od jedného z návštevníkov sme dostali inšpirujúcu otázku. „V čom sme iní, než tá krachujúca firma v Číne?“ Nasledujúci článok ponúkame ako odpoveď v snahe nehaniť, no poučiť sa a robiť veci lepšie.

Svet realitného investovania otriasla minulý mesiac nasledovná správa: Čínsky developerský gigant je na pokraji bankrotu. Meno Evergrande sa k vám bezpochyby donieslo aj v prípade, že sa pohybujete v inej investičnej sfére. Čo súčasný stav zapríčinilo a prečo sa to zatiaľ nestalo nám?

Pôvod problémov a čo sa dalo spraviť lepšie

Nič sa neudeje len tak, zo dňa na deň. Aj táto firma si prešla rôznymi etapami vývoja a postupom času si pomaly ale isto vytvárala nábeh na slušný prúser. Toto je niekoľko problémov, ktoré čínskeho developera dohnali do stavu, v akom sa nachádza teraz.

• —
  Viac značiek

„Najskôr to boli paneláky, potom futbalový tím [Guangzhou F.C.], spoločnosť na výrobu minerálnych vôd [Evergrande Spring], hudobná značka [HengTen Networks], zábavné parky [Evergrande Fairyland] a nakoniec elektrické vozidlá [Evergrande New Energy Auto].“ – Eryk Bagshaw, Sydney Morning Herald. Podľa slov riaditeľa čínskeho Economist Intelligence Unit Mattieho Bekinka, firma „zablúdila ďaleko od svojej hlavnej činnosti, čo je súčasťou toho, ako sa dostala do tohto chaosu“. Tieto prehlásenia avizujú jednu z príčin súčasného problému - „komplexnosť Evergrande Group a nedostatok informácií o aktívach a pasívach spoločnosti." Preto "ťažko zistiť presnejší obraz [jej] obnovy." (slová analytikov Goldman Sachs).

Ako funguje Invest in Slovakia? Zameranie na jedno - to, v čom sme najlepší. Nehnuteľnosti počas ich dlhodobej histórie preukázali svoju hodnotu a vydobyli si svoje právoplatné miesto medzi investičnými aktívami.  Zároveň veríme, že crowdfunding je budúcnosť investovania.

• —
  Nebalancované debt ratio

Čínska komunistická strana povoľuje málo investičných možností – 70% bohatstva čínskych domácností je investované do nehnuteľností. Trh teda nie je dostatočne diverzifikovaný, v spojitosti s čím Evergrande Group, ale aj iné developerské firmy (China Properties Group, Fantasia Holdings, ...) boli nesprávne ekonomicky motivované a vytvárali ponuku, aj keď dopyt nestíhal – dôsledkom čoho v Číne vyrástli „mestá duchov“ (obrázok nedostavanej bytovky). Je úplne bežnou praxou, že súčasťou „života“ a fungovania firmy je dlh. Úroveň zadĺženosti firmy však musí byť strážená a nesmie prekročiť určenú mieru. Jej reguláciu majú na starosti nielen príslušné dozorné a regulačné orgány (ktoré sa s touto problematikou v Číne viac či menej úspešne potýkajú už dlhšiu dobu, ale aj vedenie firmy samotnej. Tá sa rozhodla pre riskantný krok, keď minulý rok regulačné orgány a banky rozhodli nepokračovať v nekonečnom zadlžovaní.

Evergrande sa obrátila na niektorých zo svojich 200 000 zamestnancov s ponukou extrémne nákladného krátkodobého dlhu. Sľúbila im návratnosť až 25 percent ročného úroku z dvojročného úveru, ak do firmy reinvestujú. Čo je riskantný model, udržateľný len v prípade, že firma dokáže neúnavne rásť a predávať bez zdržaní. Keď v minulom roku čínska vláda zaviedla politiku „troch červených čiar“, developerský gigant prekročil všetky tri - mal pomer záväzkov k majetku viac ako 70 percent; pomer čistého dlhu k základnému imaniu viac ako 100 percent; a pomer držanej hotovosti (a jej ekvivalentov) ku krátkodobému dlhu nižší ako 100 percent.

Čím disponuje Invest in Slovakia? Zodpovednosť, transparentnosť, kontrola - pôsobiac v prostredí so zdravou konkurenciou, sme nielen motivovaní, ale priam nútení ponúkať našim investorom len tie najlepšie investičné príležitosti, ktoré prejdú hĺbkovou analýzou a pozorným výberom.

• —
  Verejne obchodovateľní

Pojem samonapĺňajúce sa proroctvo zachytáva pointu ďalšieho dôvodu, ktorý už tak nachýlenej pyramíde odobral ďalšiu štipku stability. Trh odmeňuje víťazov a trestá porazených. Keď sa problémy začnú zbierať, strach, neistota a pochybnosti (tzv. „FUD“) investorov vedú k „výberu ich vkladov“. To vedie k poklesu hodnoty akcií firmy a tak príjmy, spolu s ekonomickými ukazovateľmi, spomínanými v bode 2 klesajú a „cena dlhu“ zadĺženej firmy rastie.

Čo kupujete cez Invest in Slovakia? U nás nekupujete všeobecné dlhopisy, či akcie bez reálnej možnosti hlasovania, no viete si priamo vybrať projekt, ktorý ako investor podporíte. Rozhodnutie tak ostáva vo vašich rukách. (Nepozdáva sa vám súčasná príležitosť? Vyberte si inú z našej pravidelnej ponuky.)

• —
  COVID-19

Spomalil mnohé odvetvia a developeri, ako jedni zo zasiahnutých, museli pozastavovať práce, navyšovať rozpočty a oddiaľovať ukončenia. Splácali tak pôžičky na projekty, z ktorých nemali zisk. S rôznymi komplikáciami a posúvaním termínov musí rátať každá, nie len stavebná firma, no takto dlhé „hluché obdobia“ sa rozhodne nedajú označiť za predvídateľné.

Ako zvládal kritické situácie Invest in Slovakia? Nepriaznivé podmienky pandémie zasiahli aj nás – posunuli sa nám časové harmonogramy v dôsledku vybavovania stavebných povolení a územných rozhodnutí, keďže úrady nestíhali a pracovali v obmedzenom režime.  Aj v danej situácii sme však našim investorom dokázali pravidelne ponúkať nové, zaujímavé investičné príležitosti.

• —
  Zanedbané varovania

Síce nie všetky, no väčšina problémov sa dá riešiť, respektíve zmierniť ich dopad, ak sa začne včas. Podľa slov Davida Bahnsena, investičného riaditeľa Bahnsen Group pre The Post, „Kolabujúce ceny dlhopisov Evergrande už nejaký čas predpovedajú komplikácie.“ Riešenie, pre ktoré sa skupina rozhodla, bolo spomenuté v bode 2. Nákladný krátkodobý dlh. Za získanie viac času tak draho zaplatili. Blízka budúcnosť ukáže, či získaný čas postačí. „V posledných rokoch bola spoločnosť riadená zle a nebola schopná obozretne fungovať podľa meniacich sa podmienok na trhu,“ povedal Fu Linghui, hovorca Národného štatistického úradu. "To spôsobilo vážne zhoršenie jej prevádzkových a finančných ukazovateľov a nakoniec sa preukázali riziká."

Čo robí Invest in Slovakia inak? Sledujeme trh, aj ukazovatele vývoja spoločnosti. Ďalším dozorným orgánom môže byť NBS, ktorá doteraz nestanovila jej politiku voči crowdfundingu, no od budúceho roka budeme plne podliehať pod ich dohľad. Zabezpečenie projektov je nastavené tak, aby vykrylo všetko, čo sa môže stať. Aj keď zatiaľ nie sme regulovaní NBS, sankčné a bezpečnostné mechanizmy vytvárame tak, aby sa vždy vykryli pohľadávky investorov. Pri žiadnej forme investovania, či už pri kryptomenách, akciách alebo vládnych dlhopisoch, neexistuje 100% garancia. Nehnuteľnosti sú však likvidné a aj keď cyklicky, držia si hodnotu.

Obozretnosť pre nás znamená, že v prípade akýchkoľvek problémov je možné nehnuteľnosť predať či už so ziskom, alebo v prípade najhoršieho scenára za trhovú cenu a vyplatiť investorov postupne.

• —
  Súčasť väčšieho celku

Snaha tamojšej vlády o zvýšenie domácej spotreby (za účelom zníženia závislosti ekonomiky krajiny od zahraničného obchodu), viedla v najľudnatejšej krajine sveta k masívnej výstavbe miest. Urbanizácia mala pomôcť zvýšiť počty ľudí s vyššími príjmami, schopnými utratiť väčšie množstvo peňazí. Problém prichádza, keď sa nové mestá nepodarí zaplniť daňovými poplatníkmi - obyvateľmi a firmami. Návratnosť nákladnej investície sa takto dostaví neskôr, ak vôbec. Prečo je nákladná? Zahŕňa totiž kúpu pôdy, budovanie infraštruktúry a ďalšie výdavky. Pre zaujímavosť, pôvodným obyvateľom sa napríklad viac oplatí predať pozemky vláde, než ich využiť na pestovanie, či výstavbu vlastných obydlí. "Čína sa snaží odstrániť svoje zlé korporátne dlhy už roky. A hoci pred pandémiou dosiahla určitý pokrok, táto úloha sa často zdá byť nekonečná a to je to, čo tu určite vidíte," povedal Mattie Bekink. „[Súčasný stav] urýchlilo rozhodnutie čínskej vlády znížiť množstvo dlhov, ktoré by spoločnosti mohli prijať. To pre spoločnosť Evergrande spôsobilo kapitálovú krízu, ktorá ju prinútila pozastaviť výstavbu nových bytových domov a oddialiť platby dodávateľom.“.

Akou cestou ide Invest in Slovakia? My spájame srdcom. Zvolili sme si proaktívny prístup k reguláciám: Finančné prostriedky investované prostredníctvom tejto platformy nie sú kryté Fondom ochrany vkladov a ani Garančným fondom investícií. Ak NBS pripraví reguláciu pre crowdfundingovú činnosť, budeme aktívne vyvíjať snahu o reguláciu realitného crowdfundingu. Máme informáciu, že budúci rok v októbri by mala byť celoeurópska regulácia crowdfundingu. To znamená, že my po splnení všetkým podmienok zo strany NBS budeme podliehať jej dohľadu. Čo bude pre nás opäť lepšia východisková pozícia a v očiach investorov stúpne aj dôvera.