1. ÚVOD
2. INVESTIČNÝ ZÁMER
3. LOKALITA
4. TRH
5. ÚZEMNÉ PLÁNY A POVOLENIA
6. ČASOVÝ PLÁN REALIZÁCIE
7. FINANČNÁ ANALÝZA
8. SWOT ANALÝZA
9. ZABEZPEČENIE
10. KĽÚČOVÍ ĽUDIA

Ak k nám príde investičný zámer, ktorý žiada o financovanie, potrebujeme vidieť jasné časové rámce realizácie investičného projektu až po predaj, resp. prenájom. Podľa toho, ako je biznis plán nastavený.

Vo väčšine prípadov si časový plán investičného zámeru rozdeľujeme do 2 fáz. Projektová fáza a realizačná - stavebná časť.

Projektová fáza

Ak práve túto časť developer podcení, významne to môže ovplyvniť časový plán celého projektu.

Zhotovenie investičného zámeru podlieha architektonickej štúdii, územnému konaniu, stavebnému konaniu, vyjadreniam sa rôznych inštitúcií a osôb, ako sú: životné prostredie, doprava, cestné komunikácie, elektrina, plyn, voda, kanalizácia a ďalší rôzni účastníci konania, ktorí sa majú právo vyjadriť k vášmu projektu. A verte mi, je ich veľa!

Zrejme by som ich ani všetkých nevedel vymenovať. Je to vo veľkej miere individuálne a závislé od charakteristiky stavby.

Ku každému jednému investičnému projektu potrebujeme vedieť, kde sa váš projekt momentálne nachádza a aké sú časové rámce pre jednotlivé konania. A to až po stavebné povolenie, ktoré dáva projektu zelenú. ✅

Osobne si myslím, že táto projektová fáza je ďaleko náročnejšia na čas ako samotná realizácia a výstavba.

Ľudia v tíme, ktorí sa podieľajú na projektovej fáze sú pre mňa kľúčovou prísadou k úspešnému výsledku.

Každá jedna pripomienka k územnému, resp. stavebnému konaniu vás môže zdržať týždne až mesiace. ️ Ak sa táto časť podcení, významne vám to oddiali realizačnú časť, a tým sa nabúra cash-flow celého projektu.

Práve v tomto momente sa miešajú ingrediencie a je potrebné si nájsť dobrého šéf kuchára ‍ s tímom ľudí, ktorí majú skúsenosti a tie správne kontakty.

Už ak sa správne namiešaný koláč vloží do rúry, myslím si, že 2/3 máte za sebou. Stačí len počkať, kedy bude hotový.

Takže ešte raz. Ako získame čo najreálnejší odhad pre projektovú fázu?

• —
  Na ktorej úrovni sa momentálne váš projekt nachádza? (architektonická štúdia, územne konanie, stavebné konanie)
• —
  A samozrejme, skúsenosti tímu ľudí, korí sa podieľajú na Vašom projekte.

Toto sú veci, ktoré veľmi pomôžu pri overení časového plánu projektovej fázy investičného projektu.

Realizačná časť

Koláč je v rúre. Ak developer, resp. hlavný investor získa stavebné povolenie, odhad stavebných prác sa dá naplánovať relatívne veľmi presne. Opäť samozrejme záleží na manažmente, ktorý koordinuje jednotlivých profesistov.

No, ak získa developer všetky potrebné povolenia, stavbe ️ nebráni nič v tom, aby rástla konzistentným tempom. Pribrzdiť to môže nekoordinovaný manažment, nedodržiavanie dohôd s dodávateľmi prác a zle nastavený cash-flow.

Toto sú asi najčastejšie problémy vo fáze výstavby. Ľudia a peniaze. Preto je pre nás veľmi dôležité, kto sa stáva generálnym dodávateľom stavby, a ako je nastavený cash-flow hlavného investora.

Ak má hlavný investor zabezpečené financovanie a skúseného dodávateľa stavebných prác, je veľmi silný predpoklad, že časový plán realizácie sa dodrží a nič nebude brániť v tom, aby bol investičný projekt úspešný.

Práve o cash-flow si napíšeme nabudúce.

Tak, ako je dôležité si podrobne rozplánovať časový harmonogram pri projektovej fáze, ktorá je náchylná na zdržanie, tak je dôležitý cash-flow pri realizácii a stavbe.

Želám pekný víkend a veľa šťastia na ceste za pasívnym príjmom...