1. ÚVOD
2. INVESTIČNÝ ZÁMER
3. LOKALITA
4. TRH
5. ÚZEMNÉ PLÁNY A POVOLENIA
6. ČASOVÝ PLÁN REALIZÁCIE
7. FINANČNÁ ANALÝZA
8. SWOT ANALÝZA
9. ZABEZPEČENIE
10. KĽÚČOVÍ ĽUDIA

Územný plán je skutočne významným faktorom pri investičnom zámere v realitnom biznise. Ak developer zanedbá povinnosť dôkladne si naštudovať územný plán daného miesta, kde chce svoj zámer realizovať, môže ho to zdržať na celé roky.

Všetky tieto články o tom, ako analyzujeme investičné zámery sa snažím písať spôsobom ľahkým, jasným a zrozumiteľným na čítanie. Mojím cieľom nie je citovať definície z wikipédie, resp. iných zdrojov.

Dôležite pre mňa je to, aby ktokoľvek rozumel tomu, čím sa musí daná investičná príležitosť prehrýzť, aby maximalizovala predpoklad úspešného projektu.

Na čo slúži územný plán?

Územné plány majú rôzne stupne. Ja sa chcem venovať tomu najčastejšiemu, ktorý riešime pri due diligence investičných zámerov - a tým je územný plán miest a obcí.

Mestá a obce si chránia svoje územie reguláciami, bez ktorých by sa mohla výstavba veľmi ľahko vymknúť spod kontroly.

Každý kus zeme, okolo ktorého prechádzate, má svoj účel v územnom pláne mesta, resp. obce. Môže to byť časť pozemku v centre mesta, trávnatá plocha, lúka v okrajovej časti obce a pod.

Je to logické a správne riešenie. Táto kontrola výstavby zohľadňuje životné prostredie, ekológiu, kultúrne hodnoty daného územia, udržateľný rozvoj, atď.

Pre akýkoľvek investičný developerský projekt je absolútne kľúčové držať sa v rámci územného plánovania obcí a miest.

Ak investičný zámer nie je v súlade s územným plánovaním mesta, investor môže očakávať ťažkosti pri naplnení svojich cieľov.

Ak chce developer postaviť 500 bytov v časti, ktorá je určená na rekreáciu a šport, môže mať obrovský problém.

Preto zrejme moja najčastejšia otázka je, či je daný investičný zámer v súlade s územným plánovaním mesta, resp. obce.

Možno to teraz znie úplne jasne a pre realitných investorov, resp. developera ako samozrejmosť. No, boli by ste prekvapení, koľko ľudí podcení túto dôležitú časť pri svojom investičnom zámere.

Prečo sa mení územný plán?

Územný plán sa v každom meste, resp. obci prehodnocuje po určitom časovom období. Tak, ako sa vyvíja situácia okolo nás, tak sa samozrejme mení aj územný plán. Tam, kde pred 50 rokmi bola naplánovaná pôda na pestovanie, dnes už môžu stáť rodinné domy.

Je to súčasť progresu, ktorý reaguje na dopyt od nás, od ľudí. Posledných 40 rokov sa trendy života a bývania zásadne menili. Počet obyvateľov narastá. Nové dvoj, resp. trojgeneračné domy ️ sú už dnes výnimkou a každá nová rodina chce mať svoje vlastné bývanie. Nehovorím o priemysle, logistike, výstavbe parkovísk, ciest a diaľníc.

Ak by mestá a obce nereagovali na tento progres zmenami v územnom plánovaní, museli by sme naše životy prispôsobiť tomu, ako to páni projektanti nakreslili v minulom storočí.

Pre investora je dôležité vedieť, že každá jedna takáto zmena si vyžaduje čas. Aj malá zmena v územnom pláne môže realitného investora stáť rok / dva absolútnej nečinnosti. A ak jeho biznis plán počíta s istým časovým predpokladom, toto oneskorenie môže významne ovplyvniť jeho hospodársky výsledok.

Existujú investori, ktorí na defektoch v územnom pláne veľmi dobre zarobia. To však už je samostatná téma pre iný článok.

Je správne robiť zmeny v územnom pláne?

Fandím zásadám územného plánovania, pretože udržuje výstavbu ️ pod kontrolou. Každý jeden developer musí rešpekovať tieto regulácie. Aj v jeho záujme by malo byť to, aby sme zachovali udržateľný rozvoj danej oblasti.

Existujú však situácie, kde je nutné prispôsobiť územný plán zmenám, ktoré sa dejú okolo nás.

Jeden príklad dôležitosti pravidelnej aktualizácie územného plánovania:

V istej rušnej časti blízko centra mesta, kde už je zrealizovaná stará výstavba rodinných domov ostali prázdne pozemky. Sú však určené pre hospodárske zvieratá. Ak náhodou kúpite podobný pozemok za účelom výstavby nového rodinného domu pre svoju rodinu, máte 2 možnosti:

• —
  Postaviť tam chliev pre hospodárske zvieratá a nasťahovať sa tam.

• —
  Požiadať o zmenu územného plánu. To môže trvať mesiace, až roky.

V niektorých častiach sa nezmenil územný plán 70 rokov. Preto je skutočne dôležité aktualizovať územný plán pod vplyvom zmien, ktoré sa dejú okolo nás.

Na záver

Prešli sme si prečo je dôležité byť so svojím investičným zámerov v súlade s územný plánovaním.

Ak nedodržíte regulácie územného plánovania, môžete tým ohroziť celý realitný projekt!

Nabudúce si napíšeme to, že každý investičný zámer potrebuje počítať s časovým rámcom, ktorý je definovaný v biznis pláne daného projektu. Percentuálna návratnosť investície (ROI) je dôležitá metrika. Hovorí nám, koľko výnosov z danej investície vieme získať. No je naozaj veľký rozdiel ak 30%-nú alebo 40%-nú návratnosť investície získame do 3 alebo do 10 rokov.

Držím všetkým palce na ceste za svojím pasívnym príjmom...