Nehnuteľnosti patrili vždy medzi obľúbené investičné nástroje, ktoré lákali mnohých menších i väčších investorov na Slovensku. To sa však v priebehu roka 2022 zmenilo. Ich ceny dosiahli maximá a spolu s drahými hypotékami si ich mohlo dovoliť čoraz menšie percento obyvateľstva. Je teraz vhodný čas na kúpu investičnej nehnuteľnosti alebo by ste mali počkať?

Trh s nehnuteľnosťami ochladol, no ceny sa príliš nezmenili

Po rýchlom zdražovaní nehnuteľností, ktoré začalo na prelome februára a marca 2022, začal trh v posledných mesiacoch chladnúť. Ceny dvoj či trojizbových bytov klesajú plošne v takmer každom okrese. Najvyšší pokles môžeme sledovať v okrese Banská Bystrica, kde došlo k medzikvartálnej zmene cien dvojizbových bytov o -12,09 % a Košice II, kde pokles predstavoval -7,01 %.

Naopak, niektoré okresy, ako napríklad Trenčín, nezaznamenali žiadnu zmenu a v niektorých došlo k zdražovaniu. Príkladom zdražovania je Nitra, kde ceny dvojizbových bytov medzikvartálne vzrástli o 7,25 %.

Pokles zaznamenali aj trojizbové byty. Najväčší bol v okrese Košice II (-8,02 %) a Bratislava III (-7,69 %). Opakom bol okres Bratislava I s nárastom cien 23,31 %, Trnava s nárastom 3,89 % a Košice I, kde ceny vzrástli o 2,50 %.

Ceny na realitnom trhu postupne klesajú, no nedochádza k výrazným poklesom, ktoré mnohí očakávali. Viacerí odborníci totižto porovnávali súčasnú realitnú bublinu s tou, ktorá nastala v roku 2008. Terajšia situácia je však iná. Ceny sa vyvíjajú rôznym smerom, a to v závislosti od ich veľkosti a okresu. Výrazného skoku v cenách smerom dole sa však nemusíme ani dočkať.

Pokles cien je rozhodne pozitívnou správou pre mnohých, ktorí premýšľajú o kúpe bytu, no je dôležité poznamenať, že ceny stále nie sú také výhodné, ako tomu bolo napríklad na konci roka 2021. V porovnaní s týmto obdobím sú nehnuteľnosti stále o desiatky percent drahšie.

Pokles cien spôsobilo viacero faktorov

Menší pokles cien, ktorý môžeme na trhoch s nehnuteľnosťami aktuálne vidieť, má na svedomí viacero faktorov. Určitým spôsobom sa oň postarala situácia prameniaca z vojnového konfliktu na východe, inflácia a stále pretrvávajúca pandémia koronavírusu. Ľudia pracujú so svojimi financiami opatrnejšie ako v minulosti, pretože nie každý sa chce v čase neistoty zaťažiť úverom a vysokými splátkami.

Na pokles cien však mali najväčší vplyv drahé úvery. Priemerná úroková sadzba novoposkytnutých úverov predstavovala v novembri 2022 rekordných 2,91 percenta. Na podobnej úrovni boli hypotéky v roku 2015. 

Naopak, ešte počas roka 2021 bola priemerná úroková sadzba na historickom minime. V tomto čase sa pohybovala okolo 0,81 percenta, čím Slovensko zaradila medzi krajiny s najlacnejšími úvermi v Európskej únii.

Zaujímavosť

To, že ľudia skutočne nemajú záujem alebo si nemôžu dovoliť nevýhodné úvery, potvrdzuje aj objem čerpaných úverov. Kým v marci 2022, čiže tesne pred výrazným zdražovaním nehnuteľností poskytli banky viac ako tri miliardy eur, v novembri 2022 to bolo len 962 miliónov.

Nehnuteľnosti sú stále drahé a nemôže si ich dovoliť úplne každý

Aj napriek tomu, že ceny nehnuteľností mierne klesli, stále nie sú dostupné tak, ako pred rokom či dvoma. Ich kúpa predstavuje problém pre mnohých, nehľadiac na to, či si chcú kúpiť nové bývanie, alebo investíciu.

Celú situáciu komplikujú aj stále drahšie úvery. Kvôli nim si v súčasnosti môže klient od banky požičať oveľa menej pri zachovaní rovnakej mesačnej splátky. Nižší úver však nemusí pokryť potrebnú sumu na kúpu bývania, a to ani vtedy, keď budú nehnuteľnosti ďalej klesať.

Podobného názoru je aj Národná banka Slovenska, ktorá upozorňuje na to, že dostupnosť bývania je na Slovensku čoraz horšia. Kým v minulosti zhoršovali dostupnosť vysoké ceny nehnuteľností, v súčasnosti ju zhoršujú najmä vysoké úvery.

Kúpa investičnej nehnuteľnosti nemusí byť najlepším riešením

Investovanie do nehnuteľností je pre mnohých Slovákov istotou. Na rozdiel od iných finančných nástrojov nepredstavujú také veľké riziko. V súčasnosti však nie sú ideálnou voľbou pre zhodnotenie majetku. Ich ceny síce klesli, no stále dosahujú maximá, nehovoriac o úveroch, ktoré budú podľa odborníkov v priebehu roka 2023 neustále stúpať, až dosiahnu úroveň nad 4 percentá.

Zaťažiť sa nevýhodnou hypotékou v čase neistoty nie je najlepším riešením. Ak teda nechcete čakať dlhé mesiace či roky na pokles nehnuteľností aj hypoték a premýšľate, ako zhodnotiť svoje úspory a ochrániť ich pred infláciou, hľadajte iné spôsoby investovania. V prípade, že chcete zostať v oblasti nehnuteľností, ideálnou voľbou je pre vás realitný crowdfunding. Spoločne s inými investormi môžete zainvestovať do zaujímavých realitných projektov a zhodnotiť svoje peniaze bez toho, aby ste si brali vysokú hypotéku. Investorom sa totižto môžete stať už od 100 eur.