Najnovšie prieskumy a analýzy (citované nižšie) ukazujú, že aj napriek spomaleniu európskych národných ekonomík, spôsobenému zhoršením geopolitickej situácie, bude rok 2023 pre trh realitného crowdfundingu na Slovensku a Česku prelomový. V tom dobrom zmysle slova. Nahráva tomu nielen očakávaný pokles inflácie, prasknutie realitnej bubliny a banková regulácia hromadného investovania, ale aj obrovské sumy peňazí ležiace bez využitia na bežných a sporiacich účtoch drobných sporiteľov a nedostatok vhodných strednodo výkonných investičných nástrojov.

Analýza

Na poli investícií a financií je snáď najčastejšie skloňovaným slovom posledných mesiacov roku 2022 termín „inflácia“. Firmy túto čarovnú formulku často využívajú vo svojej obchodnej komunikácii a nabádajú tak spotrebiteľov, aby infláciu porazili dobre riadenou investíciou.

Ide o logický a premyslený ťah. Teda väčšinou. Za týmto marketingovým trikom sa však skrýva drobná výpočtová chyba. Aktuálna miera inflácie v januári 2023 dosahuje približne 16 % - ako na Slovensku, tak aj v Česku. Z tohto faktu vyplýva, že na investíciách do dostupných investičných produktov sa teraz v krátkodobom horizonte zarobiť určite nedá. Medzi finančníkmi sa hovorí skôr o zmiernení dopadu inflácie pri podstúpení nízkeho, či stredného investičného rizika. Ak vypustíme:

1. akciový trh a s ním súvisiace produkty, kde se volatilita pohybuje medzi 20–30 % zisku, ale rovnako tak aj straty (NASDAQ v roku 2022 prepadol o 33 %) – aj preto sa využíva hlavne pri dlhodobomm časovom horizonte,
2. podielové fondy, ktoré sa svojou výkonnosťou ani zďaleka nepribližujú zmieňovanej výške inflácie a
3. blockchain, ktorý sa kvôli globálnej kauze krachu FTX (môže nasledovať aj Crypto.com a BlockFi) aspoň na čas ocitne v nemilosti a stiahne tak so sebou aj väčšinu ponúk s nálepkou “crypto” – nakoľko tie automaticky získajú výrazný “red flag”,

neostáva už mnoho možností, ako relatívne bezpečne udržať hodnotu peňazí s relatívne vysokou mierou zhodnotenia (resp. nízkou mierou znehodnotenia) a výhľadom na aspoň minimálny zisk v momente, kedy sa miera inflácie (opäť) dostane na hodnotu jednociferného čísla. Vhodnú alternatívu pre krátkodobú investičnú stratégiu s horizontom 9–18 mesiacov môže ponúknuť práve realitný crowdfunding, kde sa zhodnotenie investície pohybuje v pásme medzi 10 a 14 % p.a. Naviac je zaistený nehnuteľným majetkom a ponúka prijateľnú likviditu.

Predikcia vývoja trhu realitného crowdfundingu

Z pohľadu dynamiky crowdfundingového trhu je dnes najsilnejšou hnacou silou potreba finančných prostiedkov, ktorá pramení z výrazného nárastu komerčnej realitnej činnosti - výstavby nových bytových domov, nemocníc a ďalších komerčných objektov. Tento tlak vytvára nové príležitosti pre produktovú a regionálnu expanziu už existujúcich crowdfundingových platforiem, ako aj vznik nových. Úvery na výstavbu získané prostredníctvom nich sa naviac stávajú novým zdrojom financovania pre hlavné stavebné odvetvie - rezidenčnú a priemyselnú výstavbu. To investorom umožňuje vyhnúť sa nákupu celého projektu. Nehľadiac na značné urýchlenie celého procesu financovania.

Čo sa týka technologických inovácií, bez ohľadu na zmienenú situáciu, ktorú aktuálne zažíva blockchain ako investičný nástroj, zažijeme v nasledujúcích rokoch prudký nárast integrácie tejto technológie do realitných transakcií, čo tiež výrazne urýchli rast trhu. Popri zavádzaní inteligentných zmlúv a tokenizácie poskytne realitný crowdfunding postavený na blockchaine riadenú, decentralizovanú platformu pre financovanie a správu nehnuteľností.

Ľahká a bezpečná výmena finančných prostriedkov a dát medzi investormi a vlastníkmi cez blockchain opäť posunie peer-to-peer finanocovanie realitných podnikov a prepíše tak súčasný štandard.

Globálny pohľad na výkonnosť trhu je veľmi pozitívny. Za obdobie 2021/2022–2030 dosiahne hodnota zloženého ročného tempa rastu (CAGR) v roku 2030 okolo 25 %, niektoré zdroje však uvádzajú až úctyhodných 45 %. Naplnenie tejto predikcie podporuje trend globálnej industrializácie a už zmienených požiadavkov na výstavbu predovšetkýn komerčných nehnuteľností a tiež stále priaznivejších legislatíva a regulatorika národných bánk. Zajímavosťou z pohľadu objemu investícií je prognóza rastu inštitucionálneho sektora, teda inštitucionálnych investorov z radu životných poisťovní a penzijných fondov, ktoré obvykle investujú čiastky nad 10 miliónov USD v rámci jednej transakcie, čo umožní crowdfundingovým platformám získať veľmi rýchlo slušný finančný balík.

Čo z toho vyplýva?

Samostatnou kapitolou predikcie vývoja a výkonnosti trhu realitného crowdfundingu tvorí oblasť rizík a risk managementu. Tempo rastu bude závisieť nielen na príležitostiach, ale tiež na renomé a kredibilite samotného sektora. Inými slovami, ak budeme zažívať podobné situácie spojené s investičnými podvodmi a krachmi platforiem ako napríklad u krypta, budú mať takéto prípady priamy dopad na dôveryhodnosť crowdfundingu a ochotu investorov investovať.

Tu bude platiť pravidlo férového a čistého biznisu dvojnásobne, aj keď ide o investovanie, s ktorým sa už z princípu vždy spája riziko straty. Alebo možno práve preto. Z pohľadu psychologického tlaku investičného rizika na investorov budú mať jasnú výhodu sprostredkovatelia, ktorí budú zaisťovať investície nehnuteľným majetkom a ďalšími fyzickými formami krytia, narozdiel od zaistenia vysoko nelikvidnými cennými papiermi.