Oplatí sa investovať do nehnuteľností aj pred poklesom?

Čaká nás pokles cien na trhu s nehnuteľnosťami? Nachádzame sa v "bubline"? Kupovať investičné nehnuteľnosti, či podiely v nich aj v čase, keď očakávame pokles? Mnohí naši investori hľadajú odpovede na tieto otázky aj u nás. A keďže sa nás táto téma priamo týka, prinášame vysvetlenie tých najčastejších.

Je nákup investičnej nehnuteľnosti v súčasnej dobe dobrou ochranou úspor pred znehodnotením?

Áno. Nakupovať investičné nehnuteľnosti dáva zmysel aj pred poklesom, ak ich plánujete držať dostatočne dlho.

Mnohí očakávajú pokles cien. Nikto však presne nevie, kedy nastane. Taktiež platí, že vývoj cien nehnuteľností je cyklický. To znamená, že po poklese nasleduje rast a po raste opäť pokles. Nakoniec však cena zakaždým stúpne vyššie, než kde skončila v predchádzajúcom období rastu.

V prípade poklesu teda stačí počkať na ďalšiu fázu rastu.

Zároveň, ak nehnuteľnosť generuje cashflow, dosiahnete zisk aj v čase, keď celková hodnota nehnuteľnosti klesá. Tú však nepocítite, pokiaľ nepredáte. Iné je, ak si vlastník nemôže dovoliť s predajom vyčkať a musí predať v nepriaznivom období.

Prečo nakupovať nehnuteľnosti aj pred poklesom? Nie je lepšie počkať, kým budú ceny výhodnejšie?

Z viacerých dôvodov. Jeden je už spomenutý cashflow generovaný počas vlastníctva. Druhým je fakt, že nemožno predvídať presný čas zvratu. Teda, kedy dôjde k poklesu a naopak rastu.

Človek, ktorý sa rozhodne počkať, teda môže čakať rok, dva a ceny stále rastú. Zatiaľ mu ujde zisk, ktorý mohol získať a z úspor mu ukrojí inflácia, teraz nadpriemerne vysoká.

Viaceré médiá už mesiace hovoria o realitnej bubline. Nie je len otázkou času, kedy ceny poklesnú?

Áno, k poklesu pravdepodobne dôjde. Naznačujú to aj historické dáta. Avšak kľúčovou otázkou je kedy. A odpoveď na ňu môžeme všetci len predpokladať.

Taktiež z historických dát je preukázané, že čas strávený na trhu je dôležitejší, než čas, kedy človek na trh vstúpi (z anglického "Time in the market beats timing the market.").

Takže sa pri dnešnej inflácii oplatí kúpiť nehnuteľnosť aj napriek vysokým cenám?

To, či už na realitnom trhu skutočne došlo k vytvorení bubliny, nie je isté. Pod rast cien sa podpísalo mnoho rôznych okolností, od cien materiálu, zvýšenej inflácie, až po stále neuspokojený dopyt po bývaní. Viac o tomto nižšie. Cenová hladina priamo reflektuje zmeny v dopyte a ponuke, po prudkom raste napríklad môže dôjsť ku korekcii, s istotou však o bubline hovoriť nemôžeme.

Ale áno, veríme že sa oplatí investovať do nehnuteľností aj v dobe, kedy sa očakáva pokles. Ak si môže investor dovoliť prečkať ho bez toho, aby bol nútený svoj podiel, či nehnuteľnosť predať.

Preto rozhodne odporúčame investovať len čiastku, bez ktorej sa človek vie zaobísť aj v prípade krízy, teda ľudovo povedané, "ak sa niečo pokazí, nebudú Vám peniaze chýbať". 🙂

Taktiež v takomto čase rozhodne neodporúčame nakupovať „na páku“. Napríklad aj hypotéka v tomto období znamená zvýšené riziko. Váš príjem totižto môže klesnúť, zatiaľ čo splátka hypotéky sa nezmení, často naopak stúpne. To Vás môže dostať do situácie, kedy nie ste schopní splácať a teda ste nútení predať za pre Vás nevýhodných podmienok, keď je cena nehnuteľnosti nižšia, než za koľko ste ju kúpili.

Ak si však môžete dovoliť toto obdobie prečkať, je opäť historicky preukázané, že cena zase porastie. Tieto dáta sú dostupné aj napríklad na stránke NBS, kde môžete nájst graf vývoja cien nehnuteľností (uvedený vyššie).

Čo spôsobuje tento rast cien a nerovnováhu ponuky a dopytu? Môže za tak vysoký nedostatok ponúk bývania rast populačnej krivky?

Dôvodov pre rast cien nehnuteľností je viacero. Jedným je fakt, že postaviť nehnuteľnosť trvá nejaký čas a preto pri zvýšení dopytu nie je ihneď možné zvýšiť ponuku. Ďalším z nich môžu byť aj špekulanti, ktorí nakúpili a s predajom čakajú na maximálne možné ceny. Taktiež už spomenutá inflácia a nízke úrokové sadzby, teda lacné hypotéky.

Vyššia miera inflácie spôsobí, že ľudia hľadajú spôsob ako svoje financie uchrániť pred jej vplyvom. Mnohí sa obrátia práve na nehnuteľnosti, ako na spôsob ochrániť sa pred stratou spôsobenou infláciou.

Tento efekt ešte väčšmi umocnia lacné hypotéky, pretože aj pre "neinvestora" sa javí ľahké získať nehnuteľnosť, či už na bývanie alebo s investičným zámerom. A rastúci dopyt teda tlačí cenu nahor.

Ďalším dôvodom môže byť aj fakt, že ceny hypoték začali stúpať a ľudia sa teda "hrnú" vziať si hypotéku a nakúpiť ešte „kým je čas", teda kým úrokové sadzby nevystúpia ešte vyššie. Tu sa Slováci často porovnávajú napríklad s Čechmi a Američanmi. Teda krajinami, kde už sú úrokové sadzby podstatne vyššie než u nás.

Tento efekt je často spôsobeným takzvaným "strachom z premeškania" (z anglického "fear of missing out"), kedy je človek motivovaný strachom, že premešká nejakú príležitosť.

Ako ďalší faktor určite treba spomenúť, že investícia do nehnuteľností je čoraz známejšia a prístupnejšia aj "bežnému" človeku, teda nakúpiť si investičný podiel môže oveľa viac z nás. Toto opäť zvyšuje dopyt a teda druhotne aj cenu.

Ako sa teda v tejto dobe zachovať?

Každá investícia so sebou prináša určitú mieru rizika. Skúsený investor pred rozhodnutím zváži súčasný stav trhu, ekonomiky, no predovšetkým svoju finančnú situáciu. Tí znás, ktorí hľadajú dlhodobé zhodnotenie, či aspoň ochránenie príjmov, to nájdu v nehnuteľnostiach aj v dnešnej dobe.

Naopak, ľudia na okraji ťažkej ekonomickej situácie by sa mali zamerať predovšetkým na vytvorenie dostatočnej finančnej rezervy pre prípad komplikácií. Stále platí, že investovať by človek mal len čiastku, ktorej strata alebo dočasná nedostupnosť výrazne neohrozí jeho ekonomickú situáciu.