6 мин.
Редакция Инвестируйте в Словакию
Во втором примере мы обсуждаем процесс выбора инвестора. Как правильно выбрать инвестиции для тебя? В качестве примера мы использовали инвестиционный проект Ružová, финансируемый через нашу платформу. Как этот проект противостоял различным инвестиционным возможностям?
В проекте "Ружова" инвесторы имели возможность оценить общую сумму EUR 607 057 в четырех кампаниях с интересом от 12,1 % до 13,28 % в год. Таким образом, во всех случаях более 1 % в месяцчто является практически беспрецедентным на рынке недвижимости.
Активно управляемые фонды и другие инвестиционные инструменты также уменьшают чистый доход инвестора за счет комиссии за управление. В конце концов, все хотят получать вознаграждение за свой труд. При выборе инвестиционной стратегии обязательно учитывайте размер комиссии за управление и брокерские услуги.
Инвестиции с минимальными затратами можно найти и вне рынка недвижимости - в индексных фондах. Вероятно, самым известным индексным фондом в мире является S&P 500. На основе 50-летнего среднего показателя она обеспечила инвесторам годовую доходность 11,17 %.
Инвестиционный проект Pink превзошел все альтернативные варианты. И до сих пор с безопасностью самой инвестиционной недвижимости!
Краудфандинг исключительно хорошо подходит для небольших проектов (таких как "Розовый проект"), где ключевое значение имеет возможность действовать быстро. Ожидание банковского финансирования в течение 3-6 месяцев, скорее всего, означает потерю возможности. Имущество было бы быстро куплено кем-то другим.
При краудфандинге владелец проекта получает доступ к средствам в течение нескольких недель за фиксированную прибыль инвесторам и брокерскую комиссию. Оба варианта согласовываются до начала кампании и являются единственными расходами для привлечения финансирования через платформу Invest in Slovakia.
Краудфандинг позволяет лучше приспособить денежные потоки к самому проекту. В зависимости от потребностей проекта, у владельца есть выбор: выплата по мере необходимости или после полной продажи, выплата только процентов по мере необходимости или выплата процентов плюс основной долг. В целом, чем дольше вы готовы ждать выплат, тем более высоких выплат вы можете добиться.
В последних двух кампаниях владелец проекта Pink перешел на выплату дохода в конце инвестиционного периода и таким образом смог предложить более высокий общий доход.
Не всегда возможно найти все преимущества в одном проекте. Определите, какие параметры являются для вас ключевыми. Затем вы можете выбрать инвестиции, которые максимально соответствуют всем из них или тем, которые наиболее важны для вас.
Время, доходность, безопасность (например, в виде низкого LTV - объяснение ниже), польза для общества и планеты (зеленое, экологическое, недорогое жилье), прозрачность инвестиций или возможность инвестировать с друзьями - все это является для вас ключевым фактором, краудфандинг предлагает вам решение.
Когда речь идет о недвижимости, начинающих инвесторов часто неоправданно пугает то, что проект принадлежит компании без послужного списка". В секторе недвижимости довольно часто владелец (застройщик) проекта финансирует и подает заявку на финансирование проекта через так называемую "SPV" (Special Purpose Vehicle), т.е. через вновь созданную компанию, созданную исключительно для одного конкретного проекта. Это не считается "серой" тактикой, и не стоит сразу предполагать нечестное намерение "исчезнуть с деньгами".
Компания создана с намерением упростить финансовую структуру и, следовательно, контроль и прозрачность финансовых потоков, что, безусловно, хорошо. В конце концов, мы хотим, чтобы у нас, и особенно у владельца, были четкий обзор финансовых активов и обязательства, верно? Даже если используется этот метод, недвижимость находится в собственности компании, обратившейся за финансированием - мы, конечно, убедимся в этом. в рамках нашего due diligence - углубленного анализа проекта, и владелец. Для этого заемщик должен предоставить нам результаты на сегодняшний день и предыдущие завершенные проекты, доказательства их успешности, а также бизнес-план нового проекта.
И последнее, но не менее важное, мы рассматриваем вышеупомянутое недвижимое имущество, которое должник гарантирует. Как правило, чем ниже LTV (loan to value, т.е. стоимость долга, разделенная на стоимость недвижимости), тем легче владельцу продать недвижимость в случае возникновения проблем и использовать вырученные средства для погашения всех своих обязательств. Для проектов с несколькими инвестиционными кампаниями LTV меняется с течением времени.
В случае с кампаниями "Розового проекта" все было именно так:
Более высокая стоимость в конце проекта не является проблемой, поскольку это проект, близкий к завершению, близкий к продаже. Как таковой, он уже устранил большинство потенциальных рисков (сложности при строительстве и получении разрешений и т.д.) и ему не угрожают долгосрочные колебания рынка.
В качестве примера, во время глобального кризиса 2008 года наблюдалось общее снижение средних цен за м2 в Словакии менее чем на 20 % в течение 6 лет (источник: NBS).
Вы можете рассчитывать на устойчивый портфель в различных рыночных ситуациях. Он может выдержать удар без серьезных потрясений (спадов) или даже добиться роста стоимости в неспокойные времена.
Если вы только формируете свой портфель или стремитесь к диверсификации или хеджированию, опасаясь негативного развития событий на рынке в будущем, выбирайте следующее:
После того как вы выбрали сектор рынка, пришло время выбрать страну. Страны Центральной Европы в этом отношении более или менее схожи, как по экономической ситуации, так и по состоянию строительной отрасли. Во всем регионе преобладает частная собственность на недвижимость (85-90 % приобретается, лишь небольшая часть арендуется). Это сравнимо с Австрией, где 50 % находятся в частной собственности и 40 % арендуются. Разница в основном связана с тем, что "в нашей стране" ни государство, ни муниципалитеты не строят арендное жилье, помимо "культурного обычая владения", и поэтому только частный сектор удовлетворяет спрос.
В этом отношении Братислава отличается от остальной Словакии, где 40 % рынка составляют инвестиционные квартиры для аренды, а цены показывают первые признаки стагнации.
В остальной части Словакии, особенно в региональных городах и их окрестностях (Попрад, Прешов, Зволен, Нитра) цены продолжают расти. В последнее время рост немного замедлился, но ситуация на рынке по-прежнему указывает на рост. В целом, предложение жилья все еще не соответствует спросу, ставки по ипотечным кредитам все еще относительно низкие, а уровень безработицы все еще низкий. Поэтому инвесторы в Словакии могут рассчитывать на следующее оценка низкого риска.
Цены на недвижимость в нашей стране по-прежнему растут, хотя и более умеренными темпами, поэтому остается возможность для минимально возможного обесценивания свободных средств или все же небольшой прибыли по сравнению с инфляцией (близкой к нулю, чуть выше нуля), при этом уровень риска благодаря наличию недвижимости в качестве залога по сравнению с другими сферами инвестирования по-прежнему самый низкий.
